01
Provjerite svoju nekretninu odmah
Unesite podatke ispod — alat odmah uspoređuje traženu cijenu s verificiranim tržišnim podacima za tu lokaciju i tip nekretnine. Rezultat dobivate za nekoliko sekundi, bez registracije.
Besplatno · Instant
Supremio Analytics — AI provjera cijene
02
Zašto je gotovo nemoguće procijeniti cijenu sami
Tržište nekretnina u Hrvatskoj nema transparentnu javnu bazu realiziranih prodajnih cijena. Portali poput Njuškala prikazuju tražene cijene — ali ne i po kojoj je cijeni stan stvarno prodan. Ta razlika može biti 5%, ali može biti i 20%.
8%
prosječno odstupanje tražene od realizirane cijene u ZG, 2025.
2.958€
prosječni kvadrat novogradnje u Zagrebu u 2025. godini
15,9%
rast cijena novogradnje u prvom polugodištu 2025.
Agent koji zastupa prodavatelja ima interes prodati po što višoj cijeni — to je njegova provizija. Što znači da vi, kao kupac, trebate neovisnu procjenu — netko tko ne zarađuje od te transakcije.
Čest scenarij
Kupac se zaljubi u stan, agent potvrdi da je cijena "u skladu s tržištem" — kupac plati kaparu od 10.000€. Tri tjedna kasnije shvati da su usporedivi stanovi u toj ulici prodani za 8–12% manje. Kapara je ionako plaćena.
03
Što znači Market Score koji ste upravo dobili
Market Score™ je broj od 0 do 100 koji sažima koliko je tražena cijena usklađena s tržištem, kakav je pregovarački prostor i kakav je potencijal najma. Evo kako čitati rezultat:
- 80-100 — STRONG BUY: Cijena je ispod tržišta, prilika za brzu odluku
- 70-79 — GOOD BUY: Cijena je fer, mali ili nikakav pregovarački prostor
- 55-69 — NEGOTIATE: Cijena je iznad tržišta, ima smisla pregovarati 5-15%
- 40-54 — CAUTION: Značajno odstupanje, provjerite detaljnije prije nastavka
- 0-39 — AVOID: Cijena je daleko iznad tržišne vrijednosti
Napomena o preciznosti
Besplatna provjera koristi samo lokaciju, kvadraturu, cijenu i stanje nekretnine — bez kata, lifta, godine gradnje ili komparativnih oglasa. Za precizniji raspon i konkretnu pregovaračku strategiju koristite puni Client Report.
04
5 metoda kojima stručnjaci procjenjuju realnost cijene
Metoda 01
Usporedba s aktivnim oglasima u istoj četvrti
Pogledajte sve stanove slične kvadrature i stanja u istoj četvrti koji su trenutno na tržištu. Izračunajte prosječnu cijenu kvadrata. Ako je vaš stan 10%+ iznad tog prosjeka bez jasnog razloga, cijena je vjerojatno previsoka.
Primjer: 3 slična stana u Maksimiru nude se po 4.100, 4.200 i 4.350 €/m². Vaš stan traži 4.700 €/m² — to je 11–14% iznad tržišta bez posebne prednosti.
Metoda 02
Analiza cijene u odnosu na energetski razred
Energetski razred direktno utječe na vrijednost i troškove stanovanja. Razred A i B opravdavaju premiju od 8–15% u odnosu na prosječan razred C/D. Stan razreda F ili G ne može se prodavati po cijenama novogradnje.
Stan razreda G koji se prodaje po cijeni razreda C — razlika u godišnjim troškovima grijanja može biti 800–1.500€, što kroz 10 godina znači 8.000–15.000€ manje.
Metoda 03
Koliko dugo je oglas aktivan
Stan koji stoji na tržištu dulje od 90 dana gotovo sigurno ima problem s cijenom ili dokumentacijom. Svako smanjenje cijene je signal pregovaračkog prostora.
Oglas aktivan 4 mjeseca s cijenom koja je dva puta snižena? To je znak da tržište neće platiti traženu cijenu — i da imate prostora za pregovaranje.
Metoda 04
Usporedba s prinosom od najma
Čak i ako ne planirate iznajmljivati, prinos od najma je objektivan indikator tržišne vrijednosti. Bruto prinos od 2–3% godišnje je normalan za Zagreb. Ispod 2% — cijena je visoka.
Stan 350.000€, najamnina 900€/mj = 10.800€ godišnje = 3,1% bruto. To je OK. Stan 400.000€ s istom najamninom = 2,7% — počinje biti skup za investiciju.
Metoda 05
Stanje i troškovna analiza renovacije
Nekretnina iz 1970-ih koja treba kompletnu rekonstrukciju ne može se prodavati po cijenama novogradnje. Zbrojite procijenjene troškove renovacije i dodajte ih na kupovnu cijenu — ukupni trošak je pravi benchmark.
Stan za 200.000€ koji treba 50.000€ renovacije = ukupno 250.000€. Usporedivi noviji stanovi u istoj četvrti po 230.000€? Kupujete skuplje nego što mislite.
05
Crvene zastavice u oglasu koje kupci ignoriraju
- Nema fotografija interijera — gotovo uvijek znači problem s stanjem nekretnine
- "Prodaja u ime vlasnika" bez agenta — može značiti komplikacije s dokumentacijom
- Cijena "dogovor" bez naznake raspona — nema transparentnosti
- Nepoznat vlasnik u ZK ili "u ostavinskom postupku" — proces može trajati godinama
- Energetski certifikat "na upit" — ili ga nema, ili je loš i skrivaju ga
- Cijena znatno ispod tržišta bez objašnjenja — skoro uvijek postoji razlog
06
Kako pregovarati s podacima, ne s osjećajem
Pregovaranje bez podataka je pogađanje. Konkretna pregovaračka taktika s podacima izgleda ovako:
- Dođite s printanim usporednim oglasima — "usporedivi stan u Maksimiru nudi se za 4.100€/m², vaš je 4.700€/m² bez jasne prednosti"
- Navedite energetski razred i procjenjene troškove grijanja kao argument za sniženje
- Ako stan dugo stoji — "oglas je aktivan od studenog, što nam govori da tržište ne prepoznaje ovu cijenu"
- Imajte BATNA — "drugu nekretninu" kojoj se možete vratiti. Bez alternative, nemate moć pregovaranja
Koliko se može pregovarati?
Na tržištu s padom broja transakcija, prodavatelji su spremniji na pregovaranje nego prošlih godina. Realistični cilj: 3–8% na nekretnini koja stoji dulje od 60 dana.
07
Što puni Client Report otkriva što besplatna provjera ne može
Besplatna provjera koristi samo MPGI tržišne prosjeke po lokaciji. Client Report ide puno dublje — analizira konkretni oglas, kat, godinu gradnje, energetski razred i uspoređuje s 2-3 stvarna komparativna oglasa s linkovima.
Supremio Analytics — Client Report (primjer)
7/10
Stan 78 m² · Maksimir, Zagreb
Gradnja 2008. · Energetski razred C · Parking
Tražena cijena
340.000 €
Tržišna vrijednost
305.000 – 330.000 €
Iznad tržišta +8%
Pregovaračka strategija
Ponuda: ████████ €
Bruto prinos od najma
2,9% godišnje
Vrijednost za 5 godina (realni scenarij)
390.000 € · konzervativni: 365.000€
Pregovaračka strategija s konkretnim brojevima dostupna je u punom reportu. Pošaljite link oglasa — isporuka u 24h.
- AI analiza tržišne vrijednosti — je li tražena cijena realna i za koliko se može pregovarati
- Pregovaračka strategija — konkretna početna ponuda, BATNA i argumenti
- Due diligence checklist — što provjeriti u ZK, katastru i kod agenta
- ROI projekcija — vrijednost nekretnine kroz 5 i 10 godina
- Crvene zastavice — sve što smo uočili u dostupnim podacima
Supremio Analytics
Pošaljite link oglasa — analiza za 24h
Client Report za kupce i investitore. AI analiza tržišne vrijednosti, pregovaračka strategija i due diligence checklist — od 49€. Bez obveze.