Hrvatska ulazi u OECD 2026. —
što to znači za nekretnine i turizam?

Hrvatska bi tijekom 2026. trebala formalno postati članica OECD-a — a jedan od uvjeta za to je izmjena Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Državljani i tvrtke iz svih 38 zemalja OECD-a izjednačuju se s hrvatskim državljanima u stjecanju vlasništva nad nekretninama. Za kupce, prodavatelje i investitore to je konkretna promjena — pitanje je samo koliko konkretna i gdje.

Pišem ovo kao licencirani agent za nekretnine koji svakodnevno prati tržište kupnje i prodaje — cilj mi je razdvojiti stvarni ekonomski učinak od političkog straha od "rasprodaje Hrvatske" koji se pojavljuje u dijelu medija.

Što se točno mijenja u zakonu

Do sada je kupnja nekretnine u Hrvatskoj od strane državljana izvan EU-a zahtijevala suglasnost ministra pravosuđa i uprave kroz upravni postupak, uz dokazivanje uzajamnosti — da matična država kupca dopušta isto hrvatskim državljanima. Nova pravila to ukidaju za sve zemlje OECD-a: nema više ministarske suglasnosti, nema dokazivanja uzajamnosti, postupak je identičan onome za domaće kupce.

Jedina zadržana iznimka je poljoprivredno zemljište, koje ostaje posebno regulirano bez obzira na državljanstvo kupca.

Tko dobiva pristup — i tko ga zapravo već ima

Ovo je detalj koji većina naslova preskače: dio zemalja OECD-a već ima uzajamnost s Hrvatskom, pa za njih promjena samo ubrzava birokraciju umjesto da otvara potpuno novo tržište.

Utjecaj na cijene — obala i Zagreb, ne cijela zemlja

Stručnjaci očekuju povećan interes kupaca iz razvijenih zemalja poput SAD-a, Kanade i Australije, ali s naglaskom da se to neće ravnomjerno odraziti na cijelo tržište. Najviše promjena očekuje se u priobalnim područjima — Istri, Dalmaciji, Kvarneru — te u većim urbanim središtima poput Zagreba, dok bi ostatak tržišta trebao zadržati aktivnost uz nešto sporiji tempo rasta.

Bitno je razlikovati politički narativ od realnog scenarija. Dio zastupnika i portala tvrdi da zakon vodi "rasprodaji Hrvatske" i naglom skoku cijena, no ta teza zanemaruje da je inozemna potražnja za nekretninama na Jadranu već sada visoka kroz postojeće EU državljanstvo i postojeće bilateralne sporazume — zakon uklanja birokratsku prepreku za manji broj tržišta, a ne stvara potražnju iz ničega.

Što to znači za turizam

Zakon izravno regulira samo kupnju nekretnina, ne turistički sektor kao takav — nema posebnih odredbi o iznajmljivanju ili turističkim licencama. Posredan učinak ipak postoji: lakša kupnja za strance iz SAD-a, Kanade i Australije znači potencijalno više stranih vlasnika vila i apartmana na obali, što obično prati profesionalnije upravljanje smještajem, veća ulaganja u kvalitetu objekata i jaču povezanost s međunarodnim distribucijskim kanalima.

Šire gledano, OECD članstvo nosi opću korist za investicijsku klimu — jača povjerenje ulagača i olakšava pristup financiranju, što posredno koristi i turističkom sektoru kroz lakše financiranje projekata smještaja i infrastrukture.

Što to znači za tebe kao domaćeg kupca

Ako kupuješ u segmentu koji zanima strane kupce — obala, ekskluzivne lokacije, nekretnine visoke kvalitete u Zagrebu — realno je očekivati postupno jaču konkurenciju i sporiji, ali prisutan pritisak na cijene u sljedećih 12–24 mjeseca, dok se zakon implementira i tržište apsorbira novu potražnju.

Za kontinentalnu Hrvatsku i standardne stambene nekretnine izvan turističkih zona, izravan učinak je znatno manji — tu i dalje najviše utječu domaći faktori: kamatne stope, plaće, ponuda novogradnje.

• Obala i premium Zagreb — očekuj postupno jaču konkurenciju stranih kupaca
• Kontinentalna Hrvatska — minimalan izravan učinak, i dalje odlučuju domaći faktori
• Segmenti pogodni za turistički najam — najizloženiji rastu potražnje

Kako se pripremiti prije nego tržište reagira

Najveći rizik u ovakvom scenariju nije da ćeš platiti previše u budućnosti — nego da ćeš danas precijeniti ili podcijeniti nekretninu jer nemaš jasnu referentnu točku dok se tržište mijenja. Prije nego uđeš u pregovore, korisno je znati gdje se nekretnina stvarno nalazi u odnosu na lokalni prosjek — ne prema traženoj cijeni u oglasu, nego prema stvarnim tržišnim podacima za tu lokaciju i tip nekretnine.