Trebate li potpise susjeda za rentanje stana? Sve opcije za investitore 2026.

Jedno od najčešćih pitanja koje čujem od investitora koji razmatraju kupnju stana za najam glasi otprilike ovako: "Moram li skupljati potpise od susjeda? Hoće li mi blokirat biznis?" Odgovor nije isti za sve — ovisi isključivo o tome što planirate raditi s nekretninom. Ovisno o scenariju, pravila su potpuno drugačija.

Zakon koji je sve promijenio

Od 1. siječnja 2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji uvodi obveznu suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam, najam za više nepovezanih osoba i djelatnosti koje uzrokuju buku ili vibracije u zgradi. Zakon je usvojen u Saboru krajem 2024., a uz njega su istovremeno stupile na snagu i izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti — dva propisa koja zajedno definiraju nova pravila igre.

Ključni pojam koji zakon uvodi jest suglasnost dvije trećine (66%) suvlasnika, uz poseban uvjet — obvezno moraju suglasnost dati i vaši neposredni susjedi: vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom.

Turistički najam u stambenoj zgradi

Kratkoročni najam definiran je zakonom kao najam stana na razdoblje kraće od 30 dana — dakle, klasični Airbnb i Booking model. Ako kupujete stan u višestambenoj zgradi i planirate ga iznajmljivati turistima, ovo je najzahtjevniji scenarij koji zakon predviđa.

Morat ćete prikupiti pisanu suglasnost suvlasnika koji zajedno posjeduju više od 66% ukupne površine zgrade, a uz to suglasnost obvezno moraju dati i svi neposredni susjedi — lijevo, desno, iznad i ispod. Jedan "tvrdi susjed" može blokirati cijeli projekt bez obzira na ostale potpise.

Dvostruka pričuva kao skriveni trošak

Vlasnici stanova u kratkoročnom najmu platit će i dvostruki iznos zajedničke pričuve. Minimalna pričuva trenutno iznosi oko 0,36 EUR/m² mjesečno — za kratkoročni najam plaćate 0,72 EUR/m². Za stan od 50 m² to je dodatnih 18 EUR/mj, odnosno 216 EUR godišnje. Kalkulirajte taj trošak u financijsku projekciju investicije.

Dugoročni najam — studenti i radnici

Ovo je jedna od najvažnijih, a najmanje poznatih distinkcija u cijelom zakonu. Kratkoročni najam tretira se kao gospodarska djelatnost i traži suglasnost — dugoročni ne.

Ako u stan smjestite do četiri nepovezane punoljetne osobe (studenti, radnici, cimeri), radi se o regularnom dugoročnom najmu i suglasnost suvlasnika vam nije ni potrebna ni tražena. Ugovor o najmu, energetski certifikat i prijava Poreznoj upravi — to je cijeli administrativni put.

Praktični savjet za stan namijenjen radnicima

Optimizirajte raspored stana za točno 4 osobe — dvije spavaće sobe, funkcionalni zajednički prostori. Time ostajete potpuno u zoni slobodnog dugoročnog najma, bez ovisnosti o susjedima i bez ikakve administrativne složenosti vezane uz suglasnosti.

5+ nepovezanih osoba — opasna granica

Zakonom je propisano da se "najmom za više osoba" smatra najam najmanje petorici ili više punoljetnih, rodbinski nepovezanih osoba. Čim prijeđete tu granicu, ulazite u isti zakonski režim kao i turistički najam — trebate suglasnost 66% suvlasnika uključujući sve neposredne susjede.

Ovo je posebno relevantno za investitore koji razmišljaju o smještaju stranih radnika u većem broju ili o cimer modelu s maksimalnim popunjenjem. Zakon tu nije blag — granica je oštra i iznosi točno pet nepovezanih osoba.

Obrt i firma u stanu

Drugi veliki mit koji kolaju investitori jest da svako otvaranje obrta ili firme u stanu zahtijeva potpise suvlasnika. To nije točno — uz jednu važnu razliku.

Tihe djelatnosti — samo vlasnički list

Ministarstvo je u službenoj komunikaciji pojasnilo da liječničke i dentalne ordinacije, javnobilježnički uredi i slične tihe djelatnosti u normalnim okolnostima ne zahtijevaju suglasnost suvlasnika jer ne uzrokuju buku ni vibracije. Ista logika vrijedi za savjetovanje, marketing, IT, računovodstvo i sve administrativne djelatnosti.

Ako ste vi vlasnik stana, za otvaranje obrta priložite samo vlasnički list — suglasnosti susjeda nema. Ako stan iznajmljujete i u njemu otvarate obrt ili d.o.o., treba vam suglasnost vlasnika stana (najmodavca), ne ostalih suvlasnika zgrade.

D.o.o. / j.d.o.o. na kućnu adresu

Firmu možete registrirati na adresu stana ako imate dokaz o pravu korištenja prostora — vlasnički list, ugovor o najmu ili pisanu suglasnost vlasnika. Za čisto administrativne i uslužne djelatnosti kućna adresa je zakonit i potpuno uredan izbor. Iznimke su proizvodne i ugostiteljske djelatnosti koje zahtijevaju poslovni prostor s uporabnom dozvolom.

Kuće i vile — sloboda bez susjeda

Budući da se sve zakonske restrikcije odnose isključivo na višestambene zgrade, samostojeći objekti, obiteljske kuće i vile potpuno su izuzeti iz ovih pravila. Nema skupljanja potpisa, nema skupština suvlasnika, nema dvostruke pričuve, nema prijelaznih rokova.

Upravo iz tog razloga interes investitora za samostojeće objekte i vile — posebno na moru — u 2025. i 2026. znatno je porastao. Turistički najam, kratkoročni model, Airbnb s 12-mjesečnom sezonom — sve to bez ijednog potpisa susjeda.

Pregled svih scenarija — brza referenca

Svi scenariji svedeni u jednu tablicu za brzu provjeru prije nego što donesete investicijsku odluku.

Što znači "neposredni susjedi" u praksi

Nije dovoljno prebrojati potpise dok ne dođete do 66% površine zgrade. Zakon posebno naglašava da suglasnost moraju dati vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom — dakle stan lijevo, stan desno, stan iznad i stan ispod. Svi moraju potpisati bez iznimke. Jedan susjed koji odbije potpis blokira cijeli projekt bez obzira koliko ste ostalih suglasnosti prikupili.