Nova situacija u 2026. — što se promijenilo
Turistički najam u Hrvatskoj oduvijek je bio atraktivan — visoke sezonske cijene, kratki periodi najma, relativno jednostavna administracija. U 2026. ta slika postaje složenija na više razina istovremeno.
Uz to — pad broja transakcija i oprezniji kupci govore da tržište više nije onakvo kakvo je bilo 2021. ili 2022. Tada je sve što si postavio na portal odmah našlo klijenta. Danas je konkurencija veća, gosti su izbirljiviji, a troškovi su porasli.
Konkretna kalkulacija — što ostaje na kraju sezone
Uzmimo realan primjer: apartman u Splitu, 60m², 4 ležaja, prosječna cijena 150€/noć, 80 noćenja godišnje.
7.020€ neto za 80 noćenja i apartman koji vrijedi 300.000€+ nije zanemarivo — ali nije ni sjajno. To je neto prinos od svega 2,3% na vrijednost nekretnine. Oročeni depozit daje slično, bez ikakvog truda.
Dva scenarija — s i bez direktnih rezervacija
Razlika je 1.016€ godišnje — uz istu nekretninu, isti broj noćenja i iste cijene. Google Ads kampanja koja košta 1.800€ godišnje donosi 2.816€ uštede na provizijama (pri 40% direktnih). Neto razlika u korist direktnih rezervacija: +1.016€.
Ključna varijabla — udio direktnih rezervacija
Odgovor na pitanje "isplati li se turistički najam u 2026." gotovo u potpunosti ovisi o udjelu direktnih rezervacija. To je jedina varijabla koju vi kontrolirate — i jedina koja može dramatično promijeniti isplativost.
| Udio direktnih | Ušteda na provizijama | Neto prihod (primjer) | Prinos na kapital |
|---|---|---|---|
| 0% (samo Booking) | –2.040€/god | 7.020€ | 2,3% |
| 20% direktnih | –408€ manje | 7.612€ | 2,5% |
| 40% direktnih | –816€ manje | 8.036€* | 2,7% |
| 60% direktnih | –1.224€ manje | 8.444€* | 2,8% |
| 80% direktnih | –1.632€ manje | 8.852€* | 3,0% |
Kada se turistički najam u 2026. možda ne isplati
Postoje situacije u kojima poslovni slučaj za turistički najam više nije jak. Iskreno — ovo su signali za razmišljanje:
- Apartman u zgradi bez suglasnosti suvlasnika — dok ne riješite pravni status, rizik je visok
- Lokacija izvan turističke zone s manje od 40 noćenja godišnje — fiksni troškovi previsoki za mali prihod
- 100% ovisnost o Bookingu bez plana za direktne rezervacije — svaki novi trošak direktno smanjuje maržu
- Nekretnina kojoj treba veće ulaganje — kategorizacija, renovacija, opremanje — trošak koji se vraća tek kroz više sezona
- Visoka stopa poreza na nekretnine u vašoj općini (8€/m² godišnje na 80m² = 640€ samo od tog poreza)
Zaključak — isplati se, ali ne na stari način
Turistički najam u 2026. isplati se — ali samo ako aktivno radite na direktnim rezervacijama. Pasivni model gdje se sve oslanjate na Booking i čekate goste polako postaje neodrživ zbog rastućih fiksnih troškova i provizija.
Iznajmljivači koji ovu sezonu idu s Google Ads kampanjom, vlastitom stranicom i booking modulom — u boljoj su poziciji nego prethodnih godina. Oni koji ne — plaćaju više poreza i više provizija, a zarađuju isto ili manje.
- Turistički najam je isplativ uz aktivnu strategiju direktnih rezervacija
- Google Ads kampanja se amortizira već s 5–6 direktnih noćenja godišnje
- Vlastita booking stranica gradi vaš brand, ne Bookingov
- Alati poput Lodgifyja omogućuju upravljanje svim kanalima s jednog mjesta
- Razmislite o dugoročnom najmu ako nemate pristup turističkim gostima iz inozemstva
Izračunajmo zajedno isplativost direktnih rezervacija za vaš objekt
Besplatna konzultacija — analiziramo vaš objekt, lokaciju i trenutni model te predlažemo Google Ads kampanju s procjenom ROI-a. Bez obveze.