Važna napomena
Ovaj članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni porezni savjet. Za konkretnu situaciju savjetujte se s računovođom ili pravnikom. Propisi se mijenjaju — provjerite aktualne verzije zakona na stranicama Porezne uprave i Ministarstva turizma.
01
Pregled — što se zapravo mijenja u 2026.
Hrvatska je godinama imala jedan od najliberalnijih sustava kratkoročnog najma u Europi — jednostavna registracija, paušalni porez, minimalna birokracija. To se 2025. i 2026. mijenja na nekoliko razina istovremeno.
Novaobveza: registracijski broj za svaki objekt
2/3suvlasnika mora dati suglasnost za stan u zgradi
8€max. porez/m² godišnje — ovisno o općini
300€max. paušalni porez po krevetu u top destinacijama
02
Obvezni registracijski broj — što je i zašto je bitno
Jedna od ključnih mjera novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti je uvođenje obveznog registracijskog broja za svaki apartman, sobu i kuću za odmor. Bez tog broja — oglas na Airbnbu, Bookingu ili Njuškalu neće smjeti biti aktivan.
Cilj je jasan: država želi uvesti red u sektor koji je godinama rastao bez ozbiljne kontrole i dio kojeg je radio u sivoj ekonomiji. Platforme poput Airbnb-a i Booking.com-a već su dobile obvezu prikazivanja registracijskog broja uz svaki oglas.
🔢
Registracijski broj — što trebate napraviti
Registracijski broj dobivate kroz eVisitor sustav i/ili lokalni ured turizma. Ako već imate kategoriziran objekt — broj bi vam trebao biti dodijeljen automatski. Ako niste kategorizirali — to je prioritet. Bez broja nema legalnog oglašavanja.
03
Suglasnost suvlasnika — nova obveza za stanove u zgradama
Ovo je promjena koja direktno pogađa iznajmljivače stanova u višestambenim zgradama — a takvih je u HR iznajmljivačkom sektoru jako puno.
Od 2025. vlasnik stana u zgradi mora ishoditi suglasnost najmanje dvije trećine suvlasnika da bi mogao stan koristiti za turistički kratkoročni najam. Postoji prijelazni rok do 31. prosinca 2029. za usklađivanje.
🏢
Suglasnost suvlasnika — prijelazni rok do 2029.
Ako iznajmljujete stan u zgradi i nemate suglasnost 2/3 suvlasnika — imate rok do 31. prosinca 2029. da to regulirate. To ne znači da možete čekati — znači da imate vremena za provedbu. Preporučujemo što ranije pokrenuti proces jer skupiti 2/3 suvlasnika može biti dugotrajno.
Tko se ne smatra "domaćinom"
Novi zakon uvodi pojam "domaćin u turizmu" — fizička osoba s prebivalištem u istoj županiji gdje iznajmljuje. Iznajmljivač stana u zgradi ne smatra se domaćinom po toj definiciji, što može imati porezne posljedice. Konzultirajte računovođu.
04
Novi porez na nekretnine — dodatni teret od 2025.
Od 1. siječnja 2025. stupio je na snagu novi porez na nekretnine koji je zamijenio dosadašnji porez na kuće za odmor. Ovo je novi, dodatni trošak za iznajmljivače koji objekt ne koriste kao stalno stanovanje.
| Tko plaća | Stopa | Kako se određuje |
|---|
| Vlasnici apartmana koji se turistički iznajmljuju | 0,60 – 8,00 €/m²/god | Svaka općina/grad određuje stopu samostalno |
| Vlasnici praznih nekretnina | 0,60 – 8,00 €/m²/god | Ista stopa — cilj je potaknuti korištenje |
| Vlasnici s prijavljenim boravištem u nekretnini | 0€ | Oslobođeni od poreza |
| Dugoročni najam (stanari prijavljeni) | 0€ | Oslobođeni — cilj je potaknuti dugoročni najam |
Primjer — apartman 60m² u turističkoj općini
Stopa poreza 4€/m² (srednja vrijednost) × 60m² = 240€ godišnje samo za porez na nekretninu — na vrh paušalnog poreza, turističke pristojbe i članarine. Taj trošak ne postoji za dugoročni najam.
05
Paušalni porez po krevetu — povećanje raspona
Paralelno s porezom na nekretnine, povećani su zakonski rasponi za paušalni porez po krevetu — posebno za turistički najrazvijenije destinacije poput Dubrovnika, Splita, Hvara i Zadra.
Konkretne iznose određuju lokalne jedinice samouprave — i razlikuju se po kategoriji turističke razvijenosti JLS-a. Za najrazvijenije destinacije paušalni porez može ići do 300€ po krevetu godišnje.
💶
Što to znači u praksi
Apartman s 4 ležaja u top destinaciji: 4 × 300€ = 1.200€ paušalnog poreza godišnje. Plus porez na nekretninu, turistička pristojba, članarina TZ. Ukupno fiksni godišnji troškovi mogu prijeći 2.000€ — i to prije prihoda. Booking.com na to uzima još 16–18% svake rezervacije.
06
Marketinška implikacija — zašto su direktne rezervacije sada važnije nego ikad
Evo gdje dolazi moj kut gledanja — ne pravni, nego poslovni.
Svaka promjena u zakonu i poreznom sustavu povećava fiksne troškove iznajmljivača. Novi porez na nekretnine, viši paušalni porez, troškovi kategorizacije i usklađivanja — sve to ide na rashode koji postoje bez obzira na broj rezervacija.
U takvom okruženju, Booking.com provizija od 16–18% postaje sve teže podnošljiva. Svaka direktna rezervacija koja izbjegne tu proviziju direktno povećava neto prihod — što u novim uvjetima može biti razlika između isplativosti i neisplativosti.
Konkretna matematika
Apartman zarađuje 20.000€ bruto sezone. Booking uzima 3.200€ (16%). Novi godišnji fiksni porezi: ~1.500€. Ostaje 15.300€ neto prihoda.
Isti apartman s 40% direktnih rezervacija: Booking uzima 1.920€. Ostaje 16.580€ — razlika od 1.280€ godišnje, samo od smanjenja Booking ovisnosti. To je ekvivalent 6–7 noćenja po 200€ koje ne morate prodati.
07
Što konkretno napraviti — akcijski plan
Odmah
Provjerite imate li registracijski broj
Kontaktirajte lokalni ured turizma ili eVisitor sustav. Bez toga nema legalnog oglašavanja od trenutka kada zakon stupi na snagu u potpunosti.
Kratkoročno
Stan u zgradi — pokrenite suglasnost suvlasnika
Rok je 2029., ali proces skupljanja 2/3 suvlasnika može trajati dugo. Što ranije krenete, manje stresa.
Kratkoročno
Provjerite stopu poreza na nekretnine u vašoj općini
Svaka JLS ima svoju stopu. Kontaktirajte lokalnu upravu ili provjerite na njihovim stranicama — 0,60€ do 8,00€/m² godišnje je velik raspon.
Strateški
Smanjite ovisnost o Booking.com-u
Svaka direktna rezervacija je direktan odgovor na nove troškove. Vlastita web stranica s booking modulom, Google Ads kampanja, Lodgify za upravljanje rezervacijama — ovo nisu luksuz, to je poslovni imperativ.
Strateški
Konzultacija s računovođom
Promjene su kompleksne i međusobno isprepletene. Ono što vrijedi za apartman u Splitu ne vrijedi za kuću na otoku. Nemojte donositi odluke na temelju ovog ili ijednog drugog blog članka — to je posao stručnjaka.
Supremio Digital
Više fiksnih troškova = više razloga za direktne rezervacije
Google Ads kampanja za direktne rezervacije ne košta više od jedne izgubljene Booking provizije. A rezultati su mjerljivi od prve sezone. Razgovarajmo o tome što možemo napraviti za vaš objekt.
Preporučeni alat za iznajmljivače
Lodgify — vlastita web stranica i direktne rezervacije
Upravljate s više objekata? Lodgify vam daje vlastitu booking stranicu, sinkronizaciju s Airbnb i Booking.com-om i kanal manager — sve na jednom mjestu. Alternativa koja smanjuje ovisnost o platformama.
Isprobajte Lodgify →
Partnerski link — 14 dana besplatno
