1. Odredite realnu cijenu
Najčešća greška prodavatelja bez agencije je previsoka cijena. Oglas tjednima stoji, kupci ga preskaču, a na kraju se prodaje ispod tržišne vrijednosti. Tražene cijene na oglasnicima nisu prodajne cijene, pa usporedba samo s oglasima vara.
Za realnu cijenu gledajte ostvarene prodaje sličnih stanova u istom kvartu: kvadratura, kat, lift, godina gradnje, parking i stanje. Ako je u pitanju kredit kupca, banka će ionako napraviti procjenu, a previsoka cijena tada pada na procjeni.
2. Pripremite dokumente prije oglasa
- Vlasnički list (izvadak iz zemljišne knjige): je li stan uknjižen na vas i ima li tereta (hipoteke, zabilježbe)
- Energetski certifikat: vlasnik ga mora pribaviti prije prodaje ili najma, a energetski razred navesti u oglasu. Vrijedi 10 godina
- Akt o gradnji i uporabi (uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju) i etažni elaborat
- Potvrde o podmirenim režijama i pričuvi
- Kod najma: dokaz vlasništva i energetski certifikat, a za kratkoročni turistički najam i rješenje o kategorizaciji
Problem u zemljišnim knjigama (neprovedeno nasljedstvo, neusklađen katastar, stari teret) najčešći je razlog propale prodaje. Riješite ga prije oglasa, ne kad kupac već čeka.
3. Oglas koji se ističe
Kupci prvo gledaju fotografije, pa cijenu po kvadratu, pa lokaciju. Oglas bez dobrih fotografija ili s nejasnom kvadraturom preskaču bez obzira na cijenu.
Fotografije pri dnevnom svjetlu
Pospremljen stan, sve prostorije, pogled i zajednički prostori. Barem 15 fotografija.
Tlocrt i točna kvadratura
Neto korisna površina, balkon i spremište odvojeno. Kupci ne vjeruju zaokruženim brojkama.
Video obilazak
Video skraćuje razgledavanja na ozbiljne kupce i dobro radi na YouTubeu i društvenim mrežama. Pogledajte video oglas za nekretninu.
Snimka iz zraka za kuće i zemljišta
Kod kuće, okućnice ili parcele snimka dronom pokaže granice, okolicu i pristup. Snimanje dronom.
4. Kapara, predugovor i kupoprodajni ugovor
Kad se dogovorite s kupcem, najčešće se potpisuje predugovor uz kaparu (obično 10 % cijene). Ako kupac odustane, kapara ostaje prodavatelju; ako odustane prodavatelj, vraća dvostruki iznos. Zato predugovor treba jasno navesti rokove, način plaćanja i stanje stana.
Kupoprodajni ugovor potpisi ovjerava javni bilježnik, a uknjižbu kupca provodi zemljišnoknjižni sud. Ako kupac plaća kreditom, rok isplate ovisi o banci. Za ugovor se isplati angažirati odvjetnika: trošak je mali u odnosu na vrijednost stana.
5. Porezi i troškovi bez agencije
| Trošak | Tko plaća | Okvirno |
|---|---|---|
| Porez na promet nekretnina | Kupac | 3 % tržišne vrijednosti |
| Energetski certifikat | Prodavatelj ili najmodavac | oko 100–300 € (eMajstor, 2026.) |
| Javni bilježnik i odvjetnik | Po dogovoru | ovisno o vrijednosti i poslu |
| Porez na dohodak od prodaje | Prodavatelj | samo u određenim slučajevima, vidi ispod |
Prodaja nekretnine u pravilu nije oporeziva porezom na dohodak ako je prodajete nakon dvije godine od nabave ili ako je služila za vaše stanovanje ili stanovanje uže obitelji. U ostalim slučajevima porez se može platiti po rješenju Porezne uprave. Pravila imaju iznimke, pa prije prodaje provjerite svoj slučaj s Poreznom upravom ili knjigovođom.
Izračunajte troškove za kupca u kalkulatoru troškova kupnje nekretnine, a ratu kredita u kreditnom kalkulatoru.
6. Najam stana bez agencije
- Ugovor o najmu u pisanom obliku, s trajanjem, iznosom, pologom i tko plaća režije
- Polog (najčešće jedna do dvije najamnine) i zapisnik o stanju stana s fotografijama
- Prijava najma Poreznoj upravi i plaćanje poreza na dohodak od najma
- Za kratkoročni turistički najam: rješenje o kategorizaciji, prijava gostiju u eVisitor i paušalni porez
Za turistički najam izračunajte paušal i porez u kalkulatoru paušala i poreza na nekretnine, a trošak platformi u kalkulatoru Booking i Airbnb provizije.
Prodajete sami? Bez agencije, ali ne bez plana.
Paket „Prodaj stan bez agencije”: plan prodaje s realnom cijenom prema tržištu i profesionalni video oglas za YouTube, Facebook i Instagram. Bez provizije. Radi ga licencirani agent za nekretnine.